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Reforma Tributária e o Setor Imobiliário: o que muda com a LC 214/2025?

Confira o artigo escrito por Beatriz Balas Toledo a, advogada no Chenut e especialista em direito tributário

A Lei Complementar nº 214/2025 trouxe mudanças importantes para o setor imobiliário, ampliando a tributação sobre compra, venda e locação de imóveis. Os novos tributos IBS e CBS substituirão ICMS, IPI e ISS, tornando a tributação mais ampla e unificada, afetando tanto empresas quanto investidores e locadores.

Principais Mudanças para o Setor Imobiliário

• Novos tributos (IBS e CBS) – Agora, além da venda de imóveis, também serão tributadas locação, administração e construção civil.
• Pessoas físicas – Pequenos locadores e vendedores ficam isentos se: a locação anual não ultrapassar R$ 240 mil (até três imóveis alugados) ou a venda for de até três imóveis por ano.
• Locação de curto prazo – Aluguéis inferiores a 90 dias serão tratados como serviço de hotelaria, com uma redução de alíquota limitada a 40%.

Alíquotas e Carga Tributária (IBS e CBS somados a 28%):

• Alienação de imóveis: alíquota reduzida em 50%, carga estimada de 14%;
• Locação, cessão e arrendamento: redução de 70%, carga estimada de 8,4%.

 Atenção: Ao somar outros tributos, como IRPJ e CSLL, a carga tributária total pode ser elevada, exigindo um planejamento cuidadoso para evitar impactos financeiros adversos.

Benefícios e Redutores

• Redutor Social na venda de imóveis: i) Desconto de R$ 100 mil para imóveis residenciais novos; ii) Desconto de R$ 30 mil para lotes residenciais.

• Redução na tributação sobre aluguel residencial: Desconto de R$ 600 reais por imóvel alugado.

Regime de Transição para Contratos Antigos

Para contratos firmados antes da reforma (16/01/2025), haverá tributação reduzida de 3,65% sobre a receita bruta, seguindo estas regras:

• Locações residenciais – O benefício vale para contratos assinados até a reforma e permanecerá em vigor até 31/12/2028 ou até o término do contrato, o que ocorrer primeiro.
• Locações não residenciais – O benefício só será concedido se o contrato tiver prazo determinado, for assinado da reforma, e registrado em cartório até 31/12/2025.

Conclusão

A reforma tributária, por meio da LC nº 214/2025, marca uma mudança significativa no tratamento fiscal do setor imobiliário. Com a ampliação da base de incidência dos novos tributos IBS e CBS, operações como venda, locação e construção civil passam a ter um impacto tributário mais relevante.

Apesar de alguns mecanismos de redução da base de cálculo — como os redutores e os regimes de transição —, há cenários em que a carga tributária pode ser superior à atual, especialmente quando somados outros tributos federais. Por isso, é fundamental que empresas e investidores do setor reavaliem suas estruturas, contratos e modelos de operação, considerando as novas regras.

O CHENUT possui sólida atuação na área e está preparado para assessorar clientes na análise de riscos, planejamento tributário e estruturação de operações conforme o novo sistema. Com uma abordagem estratégica e foco na segurança jurídica, oferecemos soluções sob medida para mitigar impactos e aproveitar oportunidades nesse novo cenário.